Diretor-Geral da Sociedade Imobiliária e de Desenvolvimento Urbano (SImAU), Moïse Achille Houssou lidera o programa beninense de 20 000 habitações económicas e sociais, um dos mais avançados da África Ocidental. À margem dos BOAD Development Days, realizados em Lomé, detalha um mecanismo de arrendamento com opção de compra que permite o acesso à propriedade a agregados familiares sem recibo de vencimento, sem título de propriedade nem garantias, porque o Estado assume antecipadamente os custos e os riscos.

O custo é o principal obstáculo à habitação acessível, e esta questão dominou os debates em Lomé. O presidente da Federação dos Promotores Imobiliários da África Ocidental (FPIAO), o marfinense Siriki Sangaré, foi direto ao assunto: nenhum promotor produz habitação social sem subsídios públicos e incentivos fiscais, uma vez que estas empresas continuam a ter de gerar lucros. O Benim fez uma escolha assumida: transferir esse custo adicional para o Estado. Moïse Achille Houssou descreve os resultados dessa opção no terreno.

Sete anos após o seu lançamento, o programa abrange 14 cidades e entrou na fase de entrega: cerca de 10 000 habitações encontram-se em construção, e os primeiros residentes instalaram-se desde dezembro de 2025 na nova cidade de Ouèdo, perto de Cotonou. A SImAU, sociedade de economia mista da qual o Banco Oeste-Africano de Desenvolvimento (BOAD) é um dos acionistas institucionais, é a entidade responsável pelo projeto e pretende agora partilhar a sua experiência.

 O que representa um encontro como os BOAD Development Days para um operador habitacional como a SImAU?

Moïse Achille Houssou: O tema deste ano é a habitação acessível, um setor no qual somos um interveniente de referência no Benim e na sub-região. Conduzir um programa de 20 000 habitações é extremamente ambicioso. Iniciámo-lo há sete anos e a SImAU assegura a sua implementação. A nossa presença aqui deve-se a várias razões.

Naturalmente, o tema diz-nos respeito, mas também porque o organizador, o BOAD, é investidor institucional na SImAU. Trata-se de uma das instituições que compreendeu desde cedo que o seu papel é apoiar os programas nacionais de habitação acessível. Além disso, existe todo o percurso que realizámos nos últimos anos, com as suas lições e resultados. Estes encontros constituem uma oportunidade para partilharmos a nossa experiência, aprendermos com a dos outros e reunirmos, num único espaço, os principais intervenientes para refletir sobre o futuro do setor.

«Não se trata apenas de um programa de habitação: é um modo de vida.»

 Em que fase se encontra atualmente a implementação do programa?

Moïse Achille Houssou: Trata-se de um programa nacional que abrange 14 cidades. Estamos bastante avançados na primeira fase, que contempla cerca de 11 500 habitações distribuídas por três locais: Abomey-Calavi, com a nova cidade de Ouèdo, que sozinha concentra quase 10 500 habitações, Porto-Novo, a capital, e Parakou.

Nestes três locais, colocámos em produção quase 10 000 habitações, das quais um primeiro lote de 3 000 está praticamente concluído. Recebemos os primeiros residentes desde dezembro de 2025. O processo decorre com alguns desafios que estamos a procurar ultrapassar, mas o programa entrou efetivamente na sua fase operacional.

O mais importante a reter é que não se trata apenas de um programa de habitação, mas de um verdadeiro projeto residencial e de qualidade de vida. A habitação não pode ser dissociada do seu ambiente. Garantimos a segurança fundiária, estabelecemos regulamentos de condomínio e assegurámos todas as infraestruturas: saneamento, estradas, abastecimento de água, eletricidade e fibra ótica, instalados antes mesmo da construção, além de paisagismo, arborização e espaços verdes.

O local de Ouèdo está totalmente equipado. Em Porto-Novo, entregámos 173 moradias modernas em pleno centro urbano, já habitadas por cerca de uma centena de pessoas. Em Parakou, os primeiros beneficiários terão acesso às suas habitações antes do final do ano. Em Allada e Ouidah, foram colocadas em arrendamento 200 habitações em cada localidade destinadas ao pessoal militar. O projeto está a funcionar muito bem.

«97 000 francos CFA por mês, sem entrada inicial.»

 Como pode um cidadão aceder a uma destas habitações?

Moïse Achille Houssou: As habitações destinam-se a qualquer candidato. Inicialmente estavam reservadas apenas aos beninenses, mas o governo abriu recentemente o acesso, incluindo aos cidadãos residentes no estrangeiro. Existem duas modalidades. Para quem dispõe de recursos suficientes, há a compra direta, quer se trate de habitação económica ou social. As habitações sociais, do tipo três quartos e uma sala, beneficiam de condições especiais reservadas aos funcionários públicos beninenses. As habitações económicas, que constituem a maioria da oferta, estão abertas a todos: basta efetuar a inscrição numa plataforma e uma comissão analisará o processo.

Contudo, sabemos — e este tema tem sido debatido nestes dias — que os rendimentos são frequentemente reduzidos face a um produto desta qualidade, cujo custo de aquisição pode parecer elevado. Por isso, criámos, com o apoio dos parceiros financeiros, um mecanismo de arrendamento com opção de compra.

O beneficiário entra no programa como arrendatário. É calculada uma prestação mensal ao longo do prazo mais alargado possível, podendo chegar a 25 anos. Essa prestação é paga mensalmente e, no final do período, o ocupante torna-se proprietário.

Na prática, uma habitação com três quartos, uma sala, estacionamento e espaço verde custa 97 000 francos CFA por mês (cerca de 170 dólares). No início, apenas é exigido um mês de caução. Depois de concluídas as formalidades, recebe as chaves e pode mudar-se imediatamente. Não é obrigatória qualquer entrada inicial. Caso possua poupanças, poderá utilizá-las para reduzir o montante financiado. Além disso, o plano de amortização é totalmente transparente. Se a sua situação financeira melhorar, poderá liquidar o valor em dívida a qualquer momento.

«Não lhe é pedido um recibo de vencimento.»

Apesar destes mecanismos, os preços não continuam inacessíveis para uma grande parte das famílias? E quanto às pessoas que trabalham no setor informal?

Moïse Achille Houssou: Uma casa com este nível de conforto — três quartos e uma sala, limpa, equipada e de excelente qualidade — é normalmente arrendada por, pelo menos, 150 000 a 200 000 francos CFA por mês (entre 262 e 350 dólares mensais). Nós disponibilizamo-la por 97 000 francos CFA. Já paga uma renda algures atualmente; a diferença é que transforma essa renda numa prestação mensal e, em vez de enriquecer um senhorio, está a construir o seu próprio património. Além disso, sendo um agregado familiar, pode combinar os rendimentos: o marido e a esposa podem contribuir em conjunto.

E não nos dirigimos apenas a quem trabalha no setor formal. Artesãos, agricultores e trabalhadores de todos os setores podem aceder ao programa, desde que paguem a sua prestação mensal no final de cada mês. Não lhes é pedido um recibo de vencimento nem um contrato de trabalho; pede-se apenas que se organizem para cumprir os pagamentos. Isto permite um acesso muito mais amplo.

Como validam contratos sem entrada inicial, sem título de propriedade e sem comprovativo de rendimento, sem comprometer a qualidade da carteira de clientes?

Moïse Achille Houssou: Essa é precisamente a originalidade deste programa em comparação com os mecanismos tradicionais de financiamento. Os sistemas de crédito hipotecário continuam pouco desenvolvidos na nossa sub-região. Para obter financiamento, é necessário não apenas ter rendimentos, mas também apresentar garantias e documentação adequada. Ora, o nosso público-alvo é precisamente constituído por pessoas que não dispõem nem de uma coisa nem de outra.

Com base apenas no seu rendimento, o beneficiário pode aceder imediatamente à habitação, num ambiente devidamente urbanizado e equipado, continuando a trabalhar e a organizar-se financeiramente a longo prazo.

O sistema de arrendamento com opção de compra é rigorosamente enquadrado. O elemento central é a identificação do beneficiário. Em seguida, o contrato define claramente as obrigações de cada parte: o ocupante paga a renda, suporta os encargos associados e mantém o imóvel em conformidade com as regras do condomínio. A gestão é assegurada por nós e acompanhamos o comportamento e a boa-fé dos beneficiários para garantir uma convivência harmoniosa.

Quando o beneficiário cumpre todo o período contratual, torna-se proprietário da habitação e recebe o respetivo título de propriedade, o que lhe permite posteriormente aceder ao mercado hipotecário.

«No fundo, o Estado já assumiu o risco por si.»

 Este modelo só é sustentável porque o Estado intervém antecipadamente. De que forma?

Moïse Achille Houssou: Exatamente. O financiador, ou seja, o Estado, subvencionou todo o programa e assumiu o risco em lugar dos beneficiários. Coloca diretamente à disposição das famílias uma habitação concluída, a um preço compatível com o mercado. O custo adicional associado às infraestruturas e à qualidade da construção é suportado pelo Estado através de um importante subsídio. Essa é a condição necessária para que o acesso ao produto final seja efetivamente possível.

Desde ontem que debatemos a questão da habitação acessível. No entanto, não existe habitação verdadeiramente acessível enquanto esse custo adicional não for assumido por alguém. O Benim tomou uma decisão clara sobre esta questão.

Com este programa, o Estado definiu um padrão para aquilo que a habitação pode e deve ser: um nível de qualidade que corresponde às aspirações dos cidadãos, adaptado às realidades e necessidades das famílias, e sustentado pelas melhores condições de financiamento disponíveis. Muitos países visitam-nos para conhecer esta experiência. Na nossa opinião, esta é atualmente a melhor via para promover a habitação acessível e constitui um exemplo a seguir.

 Como passar deste programa para uma verdadeira expansão em larga escala?

Moïse Achille Houssou: A segunda fase, que estamos a preparar para outras cidades, irá prosseguir. Paralelamente, trabalhamos para que os promotores imobiliários privados também coloquem no mercado produtos destinados a clientes com maior capacidade financeira.

É precisamente esse o objetivo de outro programa que lançámos, denominado «Les Palétuviers». Trata-se de um projeto de desenvolvimento fundiário que permite aos cidadãos com recursos suficientes adquirirem diretamente lotes urbanizados e construírem as suas próprias habitações, num quadro devidamente planeado e em conformidade com regulamentos urbanísticos aprovados.

A ideia é responder a todo o espectro da procura, desde a habitação social até à aquisição livre, mas enquadrada e organizada.

 Não pode resolver sozinho o défice habitacional. Como apoia o setor privado e os outros países?

Moïse Achille Houssou: A nossa presença nestes encontros visa, antes de mais, partilhar esta experiência. O Togo acaba de lançar um programa de 20 000 habitações e estamos disponíveis para partilhar com este país irmão as lições aprendidas e as boas práticas, tal como já fazemos com a Costa do Marfim e o Senegal.

Nós próprios aprendemos com tudo o que foi realizado na sub-região. Foi com base nessas experiências que construímos o nosso modelo. Continuamos, por isso, a disponibilizar a nossa experiência a outros países e aos intervenientes públicos e privados.

Na nossa região existem promotores e investidores imobiliários, mas as suas capacidades continuam limitadas. A abertura do mercado permite-nos criar redes de cooperação. Pretendemos que operadores venham investir no Benim, no Togo e noutros países, para que possamos fortalecer-nos em conjunto, uma vez que enfrentamos uma oferta insuficiente perante uma procura potencial extremamente elevada.

Ter uma casa própria é o sonho de qualquer cidadão e representa uma extraordinária oportunidade de desenvolvimento. Para tornar esse sonho realidade, é necessário trabalhar toda a cadeia de valor, desde a conceção e o financiamento até à produção local de materiais de construção, de forma a reduzir os custos e permitir que todos possam ter acesso à habitação, quer vivam de um salário do setor formal, quer de rendimentos provenientes da economia informal.

É para esse objetivo que estamos dispostos a contribuir.

Entrevista conduzida por Fiacre Kakpo, em Lomé.