A habitação ocupou o primeiro plano dos BOAD Development Days, realizados em Lomé nos dias quinta-feira 11 e sexta-feira 12 de junho. À escala da União Económica e Monetária da África Ocidental, o défice habitacional é estimado entre 3,5 e 4 milhões de unidades, e a Banque Ouest-Africaine de Développement elevou a habitação sustentável a pilar do seu novo plano estratégico «Djoliba, a continuação», no valor de 6 500 mil milhões de francos CFA (11,5 mil milhões de dólares) para o período 2026-2030.

No Senegal, onde o défice ronda as 300 000 habitações, o problema repete-se: procura massiva, oferta insuficiente de habitação social e balanços bancários demasiado curtos para suportar créditos de longa duração.

É este nó estrutural que analisa Astou Rose Gaye, diretora-geral da Banque de l’Habitat du Sénégal. Nomeada em setembro de 2024, após vinte e sete anos na instituição e uma passagem pela Direção de Exploração, em contacto direto com promotores e cooperativas, conhece de dentro o motor social que hoje defende.

Pioneira do financiamento da habitação desde 1979 e líder de um mercado hipotecário nacional que domina em cerca de 70%, a BHS também expandiu o seu modelo para vários países da sub-região. No entanto, enfrenta um desequilíbrio estrutural: concede empréstimos de quinze a vinte anos apoiando-se em recursos de sete a quinze anos.

A sua resposta, assumida nesta entrevista, passa por fazer das cooperativas de habitação o eixo central do alojamento social, deixando ao Estado a responsabilidade de um segmento que, pela sua natureza, não gera lucro.

Entrevista.

A BHS financia a habitação no Senegal há mais de quatro décadas. Como avalia atualmente o mercado habitacional?

Astou Rose Gaye: A habitação continua a ser um grande desafio para os governos. No Senegal, a BHS desempenhou um papel central nesta política ao longo de quase 46 anos. Apesar dos vários mecanismos implementados, a diferença entre a oferta e a procura continua significativa.

Estimamos que o défice habitacional se situe perto das 300 mil unidades, um nível que nem o Estado nem os promotores públicos e privados conseguem atualmente absorver.

Outro problema importante é a escassez de recursos financeiros de longo prazo. Os créditos à habitação são concedidos por períodos entre 15 e 20 anos, mas os bancos dispõem sobretudo de recursos com maturidades entre 7 e 15 anos.

Produção insuficiente, financiamento limitado e baixa capacidade financeira das famílias

 Como explica a persistência deste défice apesar das reformas e investimentos realizados?

Astou Rose Gaye: Existem vários fatores.

Em primeiro lugar, a produção habitacional continua demasiado artesanal e não consegue responder à procura crescente.

Em segundo lugar, o financiamento continua insuficiente. Os bancos enfrentam dificuldades para mobilizar recursos de longo prazo adequados ao financiamento imobiliário.

Por fim, existe o problema da capacidade financeira das famílias. A especulação fundiária, o aumento dos preços dos materiais de construção e o custo final das habitações tornam o acesso à propriedade muito difícil para uma grande parte da população.

Muitos funcionários públicos, por exemplo, não conseguem adquirir uma habitação digna apenas com os seus rendimentos, o que exige mecanismos de apoio específicos.

«A habitação social não gera lucros suficientes para atrair os promotores»

 Como responde a BHS a esta problemática?

Astou Rose Gaye: A nossa função não é construir habitações, mas sim financiá-las.

Apoiamos os promotores imobiliários, públicos e privados, durante a fase de construção e financiamos igualmente os compradores finais.

No entanto, a produção de habitação social continua abaixo das necessidades. Os promotores procuram naturalmente projetos rentáveis e a habitação social, por si só, não oferece margens suficientes.

Por essa razão, o Estado deve assumir um papel determinante para tornar estes projetos atrativos.

A BHS concede condições preferenciais aos programas de habitação social, mas aposta sobretudo nas cooperativas habitacionais.

«Hoje, a maior parte da habitação social que financiamos é promovida através de cooperativas. É o modelo que tem demonstrado maior eficácia nos últimos anos.»

Exportar o modelo da BHS para outros países da sub-região

 O plano «Djoliba, a continuação» pretende integrar habitação, energia e transportes. A BHS pondera expandir-se regionalmente?

Astou Rose Gaye: Já apoiámos vários bancos especializados em habitação na sub-região. Alguns continuam ativos, enquanto outros desapareceram.

Estamos disponíveis para partilhar a nossa experiência com países interessados em reproduzir o modelo da BHS, embora cada contexto nacional tenha as suas especificidades.

Uma expansão centrada exclusivamente na habitação não é, para já, uma prioridade. No entanto, poderemos desenvolver outras áreas da nossa atividade noutros países, especialmente para servir a diáspora senegalesa.

Modernização, industrialização e sustentabilidade

 Como vê o futuro do setor habitacional?

Astou Rose Gaye: As perspetivas são muito positivas porque a procura continua extremamente elevada.

A questão principal reside nos métodos de produção. Precisamos de refletir sobre a industrialização da construção, a modernização dos processos e a adaptação das habitações às realidades culturais africanas.

Os arquitetos já trabalham em soluções que conciliam modernidade e modos de vida locais.

«A nossa visão passa pela modernização e industrialização da habitação, pela sua sustentabilidade ambiental e pela adaptação às realidades africanas.»